서울 주택 인허가 74% 증가…공급 선행지표 개선
국토교통부는 10월 19일 최근 6개월간 서울의 주택 인허가와 착공 실적이 지난해 같은 기간보다 증가하고, 일부 지역에서 주택가격 하락과 매매거래 감소 등 시장 안정 지표가 나타나고 있다고 밝혔다.
국토교통부에 따르면 올해 3월부터 8월까지 서울의 주택 인허가 실적은 약 3만 6000호로 집계됐다.
이는 지난해 같은 기간보다 74% 증가한 수치다.
2016년부터 2025년까지 최근 10년간 같은 기간의 장기평균인 약 2만 8000호도 웃돌았다.
주택 인허가는 건축을 위한 행정적 승인을 의미하며, 향후 주택 공급 규모를 가늠할 수 있는 대표적인 선행지표다.
인허가 실적이 증가했다는 것은 앞으로 공급될 수 있는 주택 사업이 확대되고 있다는 의미로 해석할 수 있다.
다만 인허가를 받았다고 해서 곧바로 주택이 완공되거나 입주가 가능한 것은 아니다.
실제 주택 공급으로 이어지기 위해서는 착공과 공사 진행, 준공 등의 절차를 거쳐야 한다.
정부는 이번 인허가 실적 증가가 그동안 추진해 온 주택공급 확대 정책의 성과가 나타나기 시작한 것으로 보고 있다.
서울 주택 착공 1만 7000호…전년보다 45% 늘어
실제 주택 건설이 시작되는 착공 실적도 증가했다.
올해 3월부터 8월까지 서울의 주택 착공 실적은 약 1만 7000호로 지난해 같은 기간보다 45% 늘었다.
착공은 건축 인허가 이후 실제 공사가 시작되는 단계로, 인허가보다 주택 공급의 현실화 여부를 판단하는 데 중요한 지표다.
다만 최근 6개월간 착공 실적은 장기평균인 약 3만 1000호에는 미치지 못했다.
지난해보다 착공이 늘어나기는 했지만 과거 평균 수준까지 완전히 회복된 것은 아니라는 의미다.
국토교통부는 인허가와 착공 증가 추세가 향후 실제 공급 확대로 이어질 수 있도록 주요 사업장의 진행 상황을 지속적으로 점검할 계획이다.
특히 인허가 지연과 공사비 갈등, 자금조달 문제 등 사업 추진을 어렵게 만드는 요인을 관계기관과 함께 해소하겠다는 방침이다.
강남·서초 아파트 매매가격 10주 연속 하락
주택 공급 지표가 개선되는 가운데 서울 일부 지역에서는 매매가격 하락세가 나타나고 있다.
국토교통부는 서울 강남과 서초의 매매가격이 10주 연속 하락했다고 밝혔다.
서울 동남권을 중심으로 가격 하락 흐름이 나타나고 있으며, 서울 전체 매매가격 상승률도 지난 7월 이후 둔화하고 있다는 설명이다.
강남과 서초는 서울 주택시장에서 가격 수준이 높고 시장의 관심이 집중되는 지역이다.
이들 지역의 가격 움직임은 서울 전체 부동산시장에 대한 기대심리에도 영향을 줄 수 있다.
다만 일부 지역에서 매매가격이 하락했다고 해서 서울 전체 집값이 하락세로 전환됐다고 단정할 수는 없다.
지역별 수급 여건과 거래량, 가격 변동률을 함께 살펴볼 필요가 있다.
정부 역시 현재 주택시장에서 가격 상승 요인과 하락 요인이 동시에 존재한다고 보고 있다.
서울 아파트 거래량 감소…매매 물건은 7만 4000건
서울 아파트 매매거래량도 감소하는 흐름을 보이고 있다.
국토교통부에 따르면 서울 아파트 매매거래량은 지난 5월 이후 감소하고 있다.
반면 시장에 나온 매매 물건은 최근 약 7만 4000건으로 집계됐다.
이는 올해 초보다 약 30% 증가한 수준이다.
거래량이 감소하는 동시에 매물이 증가한다는 것은 매수자와 매도자 사이에서 가격에 대한 기대가 달라지고 있을 가능성을 보여준다.
매도하려는 주택은 늘어났지만 실제 거래로 이어지는 건수는 줄어들고 있는 것이다.
다만 매물 증가가 곧바로 가격 하락을 의미하는 것은 아니다.
주택 매매가격은 지역별 수요와 공급, 금리, 대출 여건, 매도자의 가격 조정 여부 등 다양한 요인의 영향을 받는다.
정부는 매매거래량과 매물 증가 추세를 함께 살펴보면서 시장 상황을 분석하고 있다.
토지거래허가구역 지정 등으로 갭투자 감소
정부는 주택시장 안정화 정책에 따라 투기적 수요도 일부 억제되고 있다고 평가했다.
국토교통부에 따르면 토지거래허가구역 지정 등 규제 정책의 영향으로 갭투자 거래가 감소하는 흐름이 나타나고 있다.
갭투자는 일반적으로 전세보증금을 활용해 주택 매입에 필요한 자기자금을 줄이는 투자 방식을 말한다.
주택가격 상승에 대한 기대가 높을 때 갭투자가 증가하면 특정 지역의 매수 수요가 확대될 수 있다.
정부는 토지거래허가구역 지정 등으로 이러한 투기적 거래를 억제하고 주택시장의 과열을 방지한다는 방침이다.
주택 매매시장에 대한 소비자 심리도 변화하고 있다.
서울 주택매매시장 소비심리지수는 지난 7월 이후 감소세를 보이고 있다.
국토교통부는 주요 지역의 가격 하락과 금리 인상 등 금융 여건 변화가 시장 심리에 영향을 주고 있는 것으로 보고 있다.
금리 인상과 대출 부담…주택시장 하락 요인으로 작용
정부는 최근 금융 여건 변화도 주택시장에 영향을 미치는 주요 요인으로 분석했다.
국토교통부가 발표한 자료에 따르면 기준금리는 지난 6월 2.5%에서 8월 3.0%로 인상됐다.
또한 주택담보대출 금리가 과거 주택가격 하락기였던 2022년 수준에 근접하거나 이를 웃도는 등 주택 구매자의 자금조달 부담이 커지고 있다고 설명했다.
주택담보대출 금리가 상승하면 같은 금액을 대출받더라도 매달 부담해야 하는 이자가 증가한다.
이는 주택 구매를 계획하는 가구의 자금조달 여력과 매수 판단에 영향을 줄 수 있다.
정부는 주요국의 재정적자에 따른 국채 발행 증가와 글로벌 기업의 회사채 발행 확대 등 국제 금융시장 요인도 국내 시장금리에 영향을 줄 가능성이 있다고 봤다.
이처럼 금융 여건이 변화하면서 단기적으로 주택가격 상승을 억제하는 요인이 작용하고 있다는 분석이다.
입주물량 감소 등 집값 상승 요인도 여전히 존재
정부는 일부 시장 안정 지표가 나타나고 있지만 주택시장 불안 요인이 완전히 해소된 것은 아니라고 판단하고 있다.
과거 주택 인허가와 착공 실적이 부진했던 영향으로 향후 입주물량이 감소할 수 있기 때문이다.
주택은 인허가와 착공 이후 실제 입주까지 상당한 시간이 필요한 만큼, 과거 공급 실적이 현재와 미래의 입주물량에 영향을 미친다.
국민소득 증가와 반도체 등 주요 산업의 호황에 따른 구매력 확대도 주택 수요를 뒷받침할 수 있는 요인으로 제시됐다.
여기에 주택가격이 다시 상승할 것이라는 기대심리가 확대될 경우 매수 수요가 늘어날 가능성도 있다.
정부는 이러한 상승 요인과 금리 인상에 따른 하락 요인이 혼재하고 있는 만큼 단기적인 가격 움직임만으로 시장을 판단하기보다 중장기적인 수급 흐름을 함께 살펴봐야 한다고 강조했다.
2028년부터 3기 신도시 입주 본격화…수급 개선 기대
정부는 중장기적으로 주택 공급 확대 정책의 효과가 본격화하면 수도권 주택 수급 여건이 개선될 것으로 전망했다.
특히 2028년부터 3기 신도시 입주가 본격화하면서 주택 공급 여건이 크게 나아질 것으로 예상했다.
3기 신도시는 수도권 주택 공급 확대와 주거안정을 위해 추진되는 대규모 공공주택 사업이다.
정부는 공공과 민간 부문의 인허가·착공 증가가 실제 준공과 입주로 이어지면 중장기적인 공급 기반이 강화될 것으로 보고 있다.
다만 이러한 전망은 계획된 사업이 일정에 맞춰 진행된다는 전제가 필요하다.
사업 지연이나 공사비 상승, 자금조달 문제 등이 발생하면 실제 입주 시점이 달라질 수 있다.
이에 정부는 주요 사업장의 공급 추진 상황을 밀착 점검하고 사업 진행을 가로막는 문제를 신속하게 해결하겠다는 계획이다.
서울 가구 증가율 둔화…2038년 이후 감소 전망
주택 수요 측면에서도 장기적인 변화가 예상된다.
국토교통부에 따르면 서울의 가구 증가율은 2020년 2.20%에서 지난해 0.83%로 크게 둔화했다.
정부는 서울 가구 증가율이 2038년 이후 하락세로 전환될 것으로 전망했다.
가구 수의 변화는 주택 수요를 결정하는 중요한 요소 가운데 하나다.
인구가 감소하더라도 1인 가구 증가 등으로 전체 가구 수가 늘어나면 주택 수요가 유지될 수 있다.
반대로 가구 증가 속도가 둔화하면 장기적인 주택 수요 증가세에도 변화가 나타날 수 있다.
정부는 국가균형발전 정책도 수도권 주택 수요에 영향을 줄 것으로 예상했다.
5극 3특 체계와 2차 공공기관 이전 등 지역균형발전 정책이 본격화하면 서울과 수도권에 집중된 주택 수요가 지방으로 분산되는 효과가 나타날 수 있다는 것이다.
다만 이러한 효과는 향후 정책 추진 상황과 실제 인구 이동 등에 따라 달라질 수 있다.
평균 거주기간 8.4년…정부, 중장기 수급 분석 강조
정부는 주택시장을 분석할 때 단기적인 가격 변동뿐 아니라 실제 가구의 거주 특성과 장기적인 공급 흐름을 함께 살펴봐야 한다고 강조했다.
2024년 주거실태조사에 따르면 전체 가구의 평균 거주기간은 8.4년으로 나타났다.
주택은 일반적인 소비재와 달리 장기간 거주하는 생활 기반이라는 특성이 있다.
따라서 단기간의 거래량 변화나 일부 지역의 가격 움직임만으로 전체 주택시장의 장기적인 방향을 판단하기는 어렵다.
정부는 인허가와 착공, 입주물량, 가구 증가율, 금융 여건 등 여러 지표를 종합적으로 분석해 시장 안정 정책을 추진하겠다는 입장이다.
정부 “공급 확대와 시장 안정에 총력”…전월세 부담 완화도 추진
국토교통부는 앞으로도 주택시장 상황을 면밀히 살펴보면서 공급 확대 정책을 지속적으로 추진할 계획이다.
주택공급 확대방안과 주택 신속공급 방안 등 공공·민간 공급 정책을 통해 중장기적인 공급 기반을 강화하고, 규제·금융 정책을 병행해 시장 수요를 안정적으로 관리한다는 방침이다.
특히 공급 계획이 발표에 그치지 않고 실제 착공과 입주로 이어질 수 있도록 주요 사업장별 추진 상황을 점검하기로 했다.
인허가 지연, 공사비 갈등, 자금조달 문제 등 현장의 애로사항도 관계기관과 협력해 해소할 예정이다.
주택 공급 확대를 위한 입법과 하위법령 정비도 신속하게 추진한다.
아울러 현장에서 추가로 개선이 필요한 제도적 과제를 발굴해 주택 공급 속도를 높인다는 계획이다.
무주택 서민의 주거비 부담을 완화하기 위한 대책도 병행한다.
정부는 지난 9월 21일 발표한 주거안정플랜의 후속 조치를 신속하게 추진해 전월세 가격 상승에 따른 부담을 줄이겠다고 밝혔다.
국토교통부는 최근 서울 주택 인허가와 착공 실적이 개선되고 강남·서초 등 일부 지역에서 매매가격 하락세가 나타나는 점을 시장 안정의 긍정적인 신호로 평가하고 있다.
다만 단기적인 입주물량 감소와 금리 변화 등 불확실성이 남아 있는 만큼 공급 확대와 시장 상황 관리에 지속적으로 대응하겠다는 입장이다.