전세사기 피해자가 경매·공매 등을 거친 뒤에도 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하는 금액만 회복했다면 부족한 금액을 지원받을 수 있게 된다.

신탁사기 등으로 피해를 입은 일부 임차인에게는 경·공매 절차가 끝나기 전에 일정 금액을 먼저 지급하고 이후 회수금액을 반영해 정산하는 ‘선지급-후정산’ 제도도 도입된다.

국토교통부는 6일 국무회의에서 이 같은 내용을 담은 ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’ 시행령 일부개정안이 의결됐다고 밝혔다.

새 제도는 오는 11월 13일부터 시행된다.

보증금 3분의 1까지 부족한 금액 지원

이번 개정안의 핵심은 전세사기 피해자의 피해회복금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하는 경우 부족한 금액을 지원하는 ‘최소보장제’다.

최소지원금은 임차보증금의 3분의 1에 해당하는 ‘최소보장금’을 먼저 계산한 뒤 피해자가 기존에 회복한 금액 등을 빼는 방식으로 산정한다.

차감되는 금액에는 대항력이나 우선변제권을 행사해 받은 돈, 임차보증금반환채권을 통해 변제받은 금액, 경매차익과 임대료 지원액 등이 포함된다.

따라서 이번 제도를 ‘전세사기 피해자에게 보증금의 3분의 1을 별도로 지급한다’는 의미로 이해해서는 안 된다.

기존에 회복한 금액 등을 포함해 최종적으로 임차보증금의 3분의 1 수준을 회복할 수 있도록 부족분을 지원하는 구조다.

보증금 1억5000만원에 3000만원 회수했다면 2000만원 추가 지원

국토교통부는 임차보증금 1억5000만원인 피해자를 예로 들었다.

이 경우 보증금의 3분의 1에 해당하는 최소보장금은 5000만원이다.

피해자가 경매 배당금으로 2000만원, 경매차익으로 1000만원 등 총 3000만원을 이미 회복했다면 최소보장금 5000만원에는 2000만원이 부족하다.

이에 따라 부족한 2000만원을 추가로 지원받아 기존 회복액과 합쳐 총 5000만원을 회복하게 된다.

즉 정부가 5000만원을 새롭게 지급하는 것이 아니라 이미 회복한 3000만원을 제외한 2000만원을 추가 지원하는 방식이다.

신탁사기 등은 경·공매 끝나기 전에 먼저 지급

신탁사기 등 무권계약 피해자를 대상으로 하는 ‘선지급-후정산’ 제도도 함께 시행된다.

최소지원금이 경·공매 등 피해회복 절차가 끝난 뒤 부족분을 지원하는 방식이라면 선지급금은 관련 절차가 끝나기 전에 일정 금액을 먼저 지급하는 것이 특징이다.

선지급금은 최소보장금에서 임차보증금반환채권을 통해 이미 변제받은 금액과 선지급 전까지 지급된 임대료 지원액 등을 빼 산정한다.

이후 경·공매 등을 통해 피해자가 추가로 돈을 회수하게 되면 해당 금액을 반영해 정산한다.

신청부터 지급·정산까지 LH가 담당

최소지원금과 선지급금의 신청·지급·정산 업무는 한국토지주택공사(LH)가 담당한다.

최소지원금은 피해자가 피해주택 매입을 요청한 경우 경매차익 산정이 완료된 이후 신청할 수 있다. 그 외의 경우에는 피해주택 처분 절차가 완료된 이후 신청할 수 있다.

선지급금은 피해주택의 LH 매입이 완료되기 전 또는 피해주택 처분이 완료되기 전까지 신청할 수 있다.

피해자 결정문·임대차계약서 등 제출해야

신청 시에는 피해자 결정문과 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 피해주택의 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분계산서, 임대보증금반환채권 변제 관련 서류 등을 제출해야 한다.

LH는 신청을 받은 날부터 90일 이내에 지급 여부와 지급금액을 결정해 신청인에게 통지한다.

필요한 경우 30일 이내의 범위에서 한 차례 연장할 수 있어 결정까지 최대 120일이 걸릴 수 있다.

지급결정이나 지급금액에 이의가 있다면 결정 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있다.

지원 후 보증금 추가로 돌려받으면 정산

최소지원금이나 선지급금을 받은 이후 임차보증금을 추가로 회수해 반납 사유가 발생했다면 이를 신고하고 해당 금액을 반납해야 한다.

특히 선지급금은 최종 피해회복액이 확정되기 전에 먼저 지급하는 방식인 만큼 이후 추가 회수액을 반영한 정산이 이뤄진다.

반납해야 하는 금액을 정해진 기간 안에 반환하지 않는 경우 등에는 위반 횟수에 따라 최대 3000만원까지 과태료가 부과될 수 있다.

피해주택 공공매입 제도도 개선

이번 개정안에는 전세사기 피해주택의 원활한 매입을 위한 제도개선도 포함됐다.

공공주택사업자가 경매·공매를 통해 전세사기 피해주택을 매입하면서 해당 주택에 거주하는 비피해 임차인의 보증금 반환채무를 인수하는 경우 해당 비용을 주택 취득에 필요한 비용에 포함할 수 있도록 했다.

또 전세사기피해자 등이 설립한 협동조합이 발행주식 총수의 50% 이상을 보유한 부동산투자회사에 대해서는 지방정부가 행정적·재정적 지원을 할 수 있도록 기준을 마련했다.

전세사기 피해 지원을 위해 필요한 경우 국토교통부 장관이 임대인의 채무·연체 현황 등의 자료를 신용정보집중기관에 요청할 수 있는 절차도 마련됐다.

11월 13일 시행…‘3분의 1 추가 지급’은 아냐

이번 제도에서 가장 주의해서 봐야 할 부분은 ‘보증금 3분의 1 보장’의 의미다.

전세사기 피해자에게 기존 피해회복액과 별도로 보증금의 3분의 1을 추가 지급하는 제도가 아니다.

경매 배당금이나 경매차익, 임대료 지원 등 이미 회복하거나 지원받은 금액을 반영한 뒤 최종 피해회복액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 부족한 금액을 지원하는 방식이다.

국토교통부는 최소보장제와 선지급-후정산 제도가 시행되면 전세사기 피해자의 주거안정과 피해회복에 실질적인 도움이 될 것으로 기대하고 있다.

제도는 오는 11월 13일부터 시행된다.