조정대상지역 일시적 2주택 특례 ‘3년에서 2년’으로

조정대상지역에서 기존 주택을 보유한 사람이 같은 조정대상지역의 새로운 주택을 취득해 일시적으로 2주택자가 된 경우 적용되는 세제 특례기간이 줄어든다.

현재는 일정 요건을 충족하면 3년 동안 양도소득세와 종합부동산세에서 1세대 1주택 특례를 적용하고 있다.

정부는 조정대상지역 내 2주택자에 대한 과세특례를 합리화한다는 취지로 이 기간을 2년으로 단축하기로 했다.

이에 따라 해당 요건에 적용되는 주택 보유자는 종전보다 기존 주택을 처분할 수 있는 기간이 짧아지는 만큼 주택 취득과 처분 시점을 확인할 필요가 있다.

관련 시행령 개정안 10월 1일부터 시행

정부는 9월 29일 열린 제42회 국무회의에서 소득세법 시행령과 법인세법 시행령, 종합부동산세법 시행령, 상속세 및 증여세법 시행령 일부개정령안을 의결했다.

이번 개정은 지난 8월 3일 발표된 올해 세제개편안의 후속 조치다.

개정 시행령은 10월 1일 공포와 함께 시행될 예정이다.

매입임대 아파트 양도세 중과 배제에도 기한 설정

조정대상지역 매입임대 아파트에 대한 세제 특례도 달라진다.

현재는 매입임대주택의 등록이 말소된 이후에도 다주택자 양도소득세 중과 배제와 법인세 추가 과세 배제를 계속 적용하고 있다.

앞으로는 조정대상지역에 있는 매입임대 아파트의 경우 일정 기한 안에 양도하는 주택에 대해서만 기존 특례를 적용한다.

기본적으로 2027년 12월 31일까지는 기존 특례가 유지된다.

의무임대기간이 남았다면 종료일부터 1년까지 특례

다만 아직 의무임대기간이 끝나지 않았거나 재건축·재개발 절차가 진행되고 있는 주택에는 별도의 기한이 적용된다.

2027년 1월 1일을 기준으로 의무임대기간이 종료되지 않은 경우 의무임대기간 종료일인 등록말소일부터 1년 동안 기존 특례를 적용받을 수 있다.

따라서 의무임대기간 때문에 당장 주택을 처분할 수 없는 임대사업자에게는 별도의 처분기간이 주어지는 구조다.

재건축·재개발 진행 중이라면 이전고시일부터 1년

중과 배제 기한이 끝나기 전에 재건축이나 재개발 절차가 진행된 경우에도 별도 기한을 적용한다.

이 경우 이전고시일부터 1년이 되는 날까지 기존 특례를 받을 수 있다.

의무임대기간과 재건축·재개발 요건에 동시에 해당하는 경우에는 각각의 기한 가운데 더 늦은 날까지 특례가 적용된다.

임대사업자의 거주주택 1주택 특례는 ‘등록말소 후 5년’ 유지

조정대상지역 매입임대 아파트를 보유한 임대사업자의 거주주택에 대한 양도소득세 특례는 기존 제도를 유지한다.

다주택자이더라도 일정 요건을 충족한 거주주택을 양도할 경우 양도가액 12억 원 이하분에 대한 1세대 1주택 비과세와 최대 80%의 장기보유특별공제 우대를 적용하는 제도다.

정부는 입법예고 과정에서 제시된 의견 등을 고려해 이 특례를 현재와 동일하게 등록말소일부터 5년 동안 적용하기로 했다.

상생임대주택 특례는 올해 말 종료

상생임대주택에 대한 거주요건 면제 특례도 조정된다.

현재는 임대료 증가율을 5% 이내로 유지하면서 2년 동안 상생임대를 하면 양도소득세 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제를 적용받을 때 필요한 거주요건을 면제받을 수 있다.

양도가액 12억 원 이하분에 대한 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 최대 80% 우대 등에 적용되는 거주요건을 충족한 것으로 인정하는 방식이다.

정부는 이 상생임대 특례를 당초 예정된 적용기한인 2026년 12월 31일에 종료하기로 했다.

상생임대 종료 후 1년 내 양도해야 거주요건 면제

특례가 올해 말 종료된다고 해서 기존 상생임대주택의 혜택이 즉시 모두 사라지는 것은 아니다.

정부는 상생임대 종료 이후 1년 이내에 양도하는 주택에 한해 양도소득세 거주요건 면제를 적용하기로 했다.

이에 따라 상생임대 계약을 언제 시작하고 종료했는지에 따라 실제 주택을 양도해야 하는 기한도 달라질 수 있다.

정책브리핑에 따르면 이 특례가 적용될 수 있는 양도기한은 최대 2029년 12월 31일까지다.

비수도권 준공 후 미분양 세제지원은 1년 연장

반면 비수도권 준공 후 미분양주택에 대한 세제지원은 연장된다.

비수도권 준공 후 미분양주택을 종합부동산세와 양도소득세 계산 과정에서 주택 수에서 제외하는 특례의 적용기한을 2027년 12월 31일까지 1년 연장한다.

기업구조조정 부동산투자회사가 취득한 비수도권 준공 후 미분양주택에 적용되는 종합부동산세 합산배제와 법인세 추가 과세 배제 특례 역시 같은 기간까지 연장된다.

한미전략투자기금 출연금에는 증여세 비과세

이번 시행령 개정에는 한미전략투자기금과 관련한 내용도 포함됐다.

정부는 한미전략투자공사에 설치된 한미전략투자기금을 증여세 비과세 단체에 추가하기로 했다.

이에 따라 한미전략투자기금에 출연하는 금액에는 증여세가 부과되지 않는다.

일시적 2주택자는 ‘기존 주택 처분 시점’ 확인 필요

이번 개정에서 일반 주택 보유자가 특히 주목할 부분은 조정대상지역 내 일시적 2주택 특례기간 단축이다.

기존에는 특례기간이 3년이었지만 앞으로는 2년으로 줄어들기 때문에 해당 제도를 이용하려는 경우 종전 기준만 생각하고 기존 주택의 매각 시기를 결정해서는 안 된다.

매입임대 아파트를 보유한 임대사업자 역시 기존처럼 등록말소 이후 기간 제한 없이 중과 배제 특례를 받을 수 있는 구조가 변경되는 만큼 자신의 의무임대기간과 등록말소 시점, 재건축·재개발 진행 여부 등을 함께 확인할 필요가 있다.

상생임대주택 역시 올해 말 특례가 종료되고 상생임대 종료 후 양도할 수 있는 기간에 제한이 생긴다.

다만 구체적인 세금 적용 여부는 주택 취득일과 양도일, 소재지, 보유·거주기간, 임대주택 등록 및 말소 시점 등 개별 조건에 따라 달라질 수 있어 실제 주택을 처분하기 전 적용요건을 확인할 필요가 있다.

이번 시행령 개정안은 10월 1일부터 공포·시행될 예정이다.